德國買房經驗談(十) 驗房要不要請專業鑒定師

我們住在慕尼黑周邊的一個小鎮,因為工作比較穩定,感覺這里的環境也很好,2011年的時候,我們決定在那里買房。因為市場上可以選擇的房子少之又少,我們最后簽下了高出我們當初預算的一套半獨立式花園房(Doppelhaush?lfte),并于2012年10月底順利拿到了鑰匙,喜遷新居。

關于我們買房的經歷,我已經在《慕尼黑買房記》(后來也以《德國買房記》為題)系列文章中作了介紹。搬入新居后,發現還是有不少東西可以跟大家分享,于是繼續這一系列買房經驗談,希望能為大家提供一些參考。

在驗收新房的時候,到底要不要聘請一位專業的鑒定師(Gutachter)呢?這個問題,可能會讓每個買房、建房的人都糾結一陣子。這里,我也來分享一下自己的經驗和想法。

鑒定師的費用要提前預留

專業鑒定師的費用一般要一、兩千歐元,在建房過程中,整個家庭的開支是巨大的,所以,這筆費用并不能說是一筆小數目。但是,從另一個角度來說,買房是長期投資,一下投入幾十萬、上百萬歐元,為了保證整套房產的質量,從長遠來說,這筆錢其實并不是很大。

我覺得,關鍵是要在買房時就做好預算,如果覺得對自己從頭到尾、事無鉅細地把關心里沒譜,有必要請專業人士介入協助,那就應該提前把這筆錢預留好。如果沒有提前把這筆錢預算進去,而整個買房的費用又預算得比較緊湊的話,臨到驗收房產的時候,很可能會一下子感覺手頭很緊,拿不出這筆錢而只好作罷。

業主協會提供鑒定師服務

我們驗房并沒有請鑒定師,在我們的鄰居中,倒是有幾戶請了鑒定師,其中幾戶還是通過加入業主保護協會(Bauherren-Schutzbund e.V.,BSB)而獲得鑒定師的技術支持服務。

聽鄰居說,加入業主保護協會,建房過程中可以以較低的價格請鑒定師來檢查施工情況,每小時的費用約為70歐元。如果沒有加入這種協會,直接去請鑒定師的話,價格會高很多。這種協會的年費大約100多歐元。一個鄰居說,他在業主協會總共投資了大約2500歐元,五年質保期滿后,他就退出了協會。

那么,請鑒定師有什么好處呢?他們是否真的能看到我們沒有看到的問題呢?我問過的幾家鄰居反映說,對于房屋本身,鑒定師確實沒有發現這幾家鄰居自己沒發現的問題。有的鑒定師會反過來問鄰居們,是否發現了什么不對勁的地方。

請鑒定師到底有沒有用?

那么,請鑒定師是否就一點用都沒有了呢?綜合鄰居的經驗,我覺得也不能這么說。首先,我們這個小區的建筑質量算是比較好的,問過的幾家鄰居都很滿意。當然,新建的房子總是會有這樣那樣的毛病的,這都屬于正常范圍。在這種情況下,鑒定師沒發現問題倒是好事。

其中一個鄰居覺得,鑒定師雖然沒有在他的房子里單獨發現什么問題,但是鑒定師對他還是有幫助的。這種幫助主要體現在,當他發現了問題,而開發商試圖推諉自己的責任時,如果鑒定師認為這確實屬于開發商的責任,那么開發商就會馬上放棄扯皮,乖乖承認問題,并著手解決。

從我們自己的經驗看,有時候確實會遇到跟開發商、建筑商扯皮的情況,來來回回地寫信、打電話、調查研究、準備材料、要證明這是開發商的責任,會牽扯很多精力。尤其在建房過程中,事情很多,如果在一件事情上沒完沒了地扯皮,其它的方面可能就會照顧不到。

這時候,如果有一個專家能來做出權威性的裁決,即使確實不是開發商的責任,也可以節省很多精力,并將這些精力花到更重要的事情上,這樣總體可以更加保證房子的質量,或者讓最后建成的房子更符合自己的意愿。

請不請鑒定師看自己情況

那么,到底要不要請鑒定師呢?我覺得,這要根據自己的情況。對于我們來說,因為整個小區有幾十戶鄰居,而且我們很早就匯集共享了各自的通訊方式,有很多事情都在平時討論過,共同的問題都集體出面交涉。再加上平時到工地察看很勤,到了施工后期,心里還是比較有譜的。另外,我們的建筑公司還是很負責任的,讓我覺得很放心。所以,我們就沒有請鑒定師。

如果您的房子共同買主不多,我建議您還是認真考慮一下請鑒定師的問題。畢竟,我們普通人一輩子也不會經歷幾次買房,由于技術、法規的發展更新,買一次房其實整個過程都在學習。而且,在買房、建房的整個過程當中,我們還得完成自己的正常工作、照顧自己的家庭。我們畢竟不是專業建房的人。

在這種情況下,要在業余的時間讓自己修成一個建房技術通,這種要求真的是太高了。我覺得,實在沒必要給自己那么大的壓力,而且到了最后,你還是個業余的。

鑒定師能看到隱藏的問題

我們自己驗房,只能看到表面能看到的問題,比如做工好不好啊,是否符合幾何學原理啊。對于鑒定師來說,他們了解法規、技術,他們可能會看出,哪個地方建得不符合規定,盡管表面看起來做工還不錯,但是時間長了可能會出問題。比如,在我們的地下車庫,我們聘請的一位身為建筑工程師的鑒定師就指出一個嚴重的問題。

德國冬天下雪后,除雪車會在路面撒鹽,融化冰雪以防打滑。在這種路面開過的汽車,底盤和輪胎帶的泥水就會有鹽,融化的泥水滴到車庫地面的時候,就會帶有鹽分。地下車庫的主體結構都是水泥,鹽分則會腐蝕水泥。水泥柱、水泥墻體等承重結構如果長時間遭到鹽分腐蝕,可能會影響地下車庫的結構安全。

最后,整個地下車庫的地面鋪設都必須返工,先把地磚、砂石挖起來,在下面鋪上隔絕材料,再從新鋪設地面。整個修復工程耗時約四個月。

如果沒有專業鑒定師指出這個問題,我們光看表面,施工質量看起來是很好的。而這種潛在問題,可能要等幾十年后才會顯現出來。到了那個時候,就只能自己出錢修整了,而且水泥結構一旦遭到腐蝕,維修成本可是非常昂貴的,工作量也肯定會非常大。(未完待續)

【大紀元2019年01月24日?作者:李維德】

責任編輯:王亦笑

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